Last Updated on 09.06.2021 by podruga

Владимир Путин предложил продлить программу льготной ипотеки на год, повысить процентную ставку до 7% и снизить сумму кредита до ₽3 млн. Но семьи, в которых хотя бы один ребенок родился после 2017 года, смогут взять ипотеку на сумму до ₽12 млн под 6%.

Президент Владимир Путин заявил, что программу льготной ипотеки для новостроек нельзя резко сокращать, ее необходимо продлить на один год, до 1 июля 2022 года. Он предложил оставить его в силе для всех российских регионов, но с изменением условий. «Мы немного повысим саму процентную ставку, и будут некоторые изменения». — сказал Путин, выступая на Петербургском международном экономическом форуме.

В то же время Путин объявил о расширении программы семейной ипотеки под 6%, теперь она будет предоставляться семьям с одним ребенком, если он родился не ранее 1 января 2018 года, а не как сейчас (семьям с двумя детьми и более при условии, что ребенок родился после 2017 года).

Максимальная сумма кредита в Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях составит 12 миллионов рублей, в других регионах — 6 миллионов рублей. Можно будет взять новый кредит и рефинансировать существующий.

«Льготная программа опасна тем, что провоцирует малообеспеченных заемщиков обращаться за кредитами, а банки — снижать стандарты кредитования, и все это на фоне роста цен на недвижимость». — Старший кредитный эксперт Moody’s Ольга Ульянова заявляет. По ее словам, сохраняется риск ухудшения качества ипотечных кредитов, если программа будет продлена.

Для того чтобы снизить накопление рисков в ипотеке, Центральный банк уже объявил, что с 1 августа повысит показатели банковского риска для вновь выдаваемых ипотечных кредитов. Наиболее заметное ужесточение требований касается именно кредитов с низким первоначальным взносом.

Льготные ставки по ипотеке вырастут с 1 июля, верхняя граница кредита будет снижена и станет одинаковой для всех регионов, что не порадует жителей столичных регионов. Но теперь новая «семейная ипотека» подходит гораздо большему числу потенциальных заемщиков.

Ипотечная программа с государственной поддержкой на покупку новостроек под 6,5% была запущена в 2020 году, чтобы помочь застройщикам, банкам и населению. Спрос на жилье вырос — и в результате подскочили и цены, программа должна была закончиться 1 июля 2021 года, но менее чем за месяц до этой даты власти объявили о ее продлении еще на год.

Основные изменения в программе ипотечного кредитования с государственной поддержкой касаются процентной ставки и лимита предоставляемого кредита. Так, минимальная ставка увеличится с 6,5% до 7%, а максимальная сумма кредита снизится до 3 млн рублей.

Последнее условие уравняет все регионы, хотя ранее для Москвы, Санкт-Петербурга, Московской области и Ленинградской области лимит составлял 12 млн рублей, а для всех остальных регионов — 6 млн рублей.

Как пояснил вице-премьер Марат Хуснуллин, сумма более 90% кредитов, выданных по льготной программе, составляет всего 3 млн рублей, поэтому рассматривается властями как «оптимальный предел».
Требования к типу жилья (квартиры в новостройках) и размеру первоначального взноса (не менее 15%) останутся прежними.
Новая программа ипотечного кредитования с государственным субсидированием будет действовать до 1 июля 2022 года.

«Семейная ипотека» стала более доступной.

Еще одна новость в этом же разделе — изменение условий другой государственной программы — «Семейная ипотека». Если раньше право на получение кредита с максимальной процентной ставкой 6% имели только семьи, в которых второй и последующие дети родились после 1 января 2018 года или в которых есть ребенок-инвалид (даже единственный), то теперь на этот кредит имеют право все семьи, в которых хотя бы один ребенок родился до 1 января 2018 года.

Ограничение по сумме кредита будет гораздо выше, чем для новой льготной ипотеки: 12 миллионов рублей в столичных регионах и 6 миллионов рублей — во всех остальных регионах.

По словам Марата Хуснуллина, новые условия «семейной ипотеки» позволяют выдать кредиты еще 100-120 тысячам семей (для сравнения, в 2020 году было выдано около 80 тысяч). В общей сложности обе программы помогут 250 тысячам семей получить льготные жилищные кредиты на сумму 700-800 млрд. рублей.

Новые условия еще не вступили в силу, но известно, что схема действует до 31 декабря 2022 года.
По мнению Виталия Мутко, генерального директора «Дом.РФ», при дальнейшем повышении ключевой ставки средняя процентная ставка по ипотечным кредитам (не льготным) приблизится к 9%.

«Она больше не будет более прибыльной, чем сейчас.

Мнения экспертов по поводу обновленных программ разделились, например, Андрей Колочинский, управляющий партнер компании «ВекторСтройФинанс» приветствует решение продлить сроки семейной ипотеки и продлить программу со сниженной ставкой, пусть и с уменьшенным лимитом.

«Внезапный отказ от программы и возврат к базовым ставкам может привести к стагнации на рынке новостроек, корректировке планов застройщиков по выводу новых проектов и, возможно, к сокращению объемов жилищного строительства» — так эксперт аргументирует свою позицию.

Алексей Лухтан, директор по маркетингу и продажам компании Lexion Development, говорит коротко и ясно: выгоднее, чем сейчас, не будет.
За последний год около 80% ипотечных кредитов на приобретение жилья в новостройках было оформлено по программе при поддержке государства, сообщил заместитель директора бизнес-единицы «Финансы» ЦИАН Михаил Кочеров.

«Программа себя исчерпала: застройщики успешно пережили кризис и нарастили жирок: например, чистая прибыль ПИК в 2020 году выросла почти вдвое по сравнению с 2019 годом, цены на недвижимость выросли, нивелировав все последствия низких ипотечных ставок, а почти четверть ипотечных кредитов по этой программе — у спекулянтов и инвесторов» — Михаил Кочеров сказал.

Что касается спекулянтов и инвесторов, то эксперт небезоснователен: Счетная палата уже объявила о предстоящих проверках и оценке эффективности программы государственного субсидирования ипотеки как меры поддержки населения.

Об этом сообщила аудитор Счетной палаты Светлана Орлова в интервью ТАСС. По ее словам, были случаи, когда заемщик брал три или четыре кредита, кроме того, аудитор считает, что необходимо проверить риск высокой задолженности россиян.

Тем не менее, субсидирование ипотеки не должно быть резко сокращено, поскольку оно является важным фактором политической стабильности. В результате было найдено соломоново решение: перенести условия ипотеки на семейные кредиты (лимиты в $6 млн и $12 млн — очевидная подсказка), а ипотечную программу отменить, уравняв лимиты до 3 млн по всей России, пояснил Михаил Кочеров.

Бум на рынке ипотечного кредитования начнет сходить на нет

Заместитель директора бизнес-единицы «Финансы» Циан считает, что перспективы, высказанные Маратом Хуснуллиным (обещанная выдача 250 тысяч кредитов), реальны, хотя полной замены льготных кредитов не произойдет (выдано около 500 тысяч кредитов).

Спрос на новостройки упадет, но не стоит ожидать падения цен — более вероятна стагнация рынка, поскольку помимо спроса на цены влияют и другие факторы (например, стоимость материалов и рабочей силы). Кроме того, в настоящее время инерция рынка очень высока, что также не способствует падению цен.

Андрей Колочинский считает, что общий объем ипотечных кредитов на первичном рынке после 1 июля 2021 года снизится, поскольку программа семейной ипотеки рассчитана на узкую категорию заемщиков. В Московском регионе новые условия льготной ипотеки будут применяться в основном при альтернативных продажах старых квартир.

В ТО ЖЕ ВРЕМЯ НЕКОТОРЫЕ СЕМЬИ С ДЕТЬМИ СМОГУТ РЕФИНАНСИРОВАТЬ СВОИ ИПОТЕЧНЫЕ КРЕДИТЫ, СНИЗИВ КРЕДИТНОЕ БРЕМЯ — ЭТО ВАЖНО В УСЛОВИЯХ ВЫСОКОЙ ИНФЛЯЦИИ И ПАДЕНИЯ ДОХОДОВ.

В этом случае, если средняя процентная ставка будет близка к 9% (как прогнозировал Виталий Мутко), застройщики придумают совместные программы с банками по субсидированию процентной ставки за свой счет для стимулирования спроса. Анджей Колочинский считает, что такой сценарий возможен для проектов с низкой ликвидностью, которые не пользуются популярностью у покупателей.

Программы лояльности со стороны разработчиков будут расти, соглашается Алексей Лухтан. В погоне за покупателями застройщики будут диверсифицировать свои программы субсидирования процентных ставок по ипотечным кредитам. В итоге, при средней процентной ставке по ипотеке (без льготных программ) в 8% и субсидировании этих ставок застройщиками, мы в конечном итоге выйдем на среднюю ставку в 4-5% за весь срок кредита, комментирует эксперт.

Он также напомнил об одном из главных недостатков новой программы с государственной помощью — ограничении в 3 миллиона рублей даже в Московской области. Например, средняя цена двухкомнатной квартиры в Новой Москве в настоящее время составляет 15-18 миллионов рублей. Получается, что 85% стоимости (12-15 млн. рублей) заемщику придется оплатить собственными деньгами — это практически нереально для большинства покупателей. Но в регионах, где бюджет значительно ниже, программа будет продолжать пользоваться устойчивым спросом, считает Алексей Лухтан.

Государственная поддержка выполнила свою задачу

Эксперты сходятся во мнении, что программа ипотечного кредитования с государственным субсидированием выполнила свою задачу: она помогла в трудный период, и пришло время отдать ей должное.

— Ипотека не будет более выгодной, чем сейчас.
— Государственная поддержка не иссякнет, но условия не будут столь привлекательными для заемщиков.
— В своем нынешнем виде схема льготной ипотеки вызвала ряд побочных эффектов, главным из которых является рост цен.
— В случае, если ни одна из льготных программ для покупателей не подходит, застройщики придумают выход из положения. Но не сразу.

Эксперты «Российской газеты» в рубрике «Юридическая консультация» разъясняют правовые аспекты ипотечного кредитования.

Важно, что минимальный первоначальный взнос не повышают, а оставляют прежний — 15%. Однако с 1 августа Банк России повышает надбавки к коэффициентам риска по ипотеке с авансом 15-20%, что может привести к дополнительному увеличению стоимости таких кредитов, отметил Михаил Доронкин.

Во многом именно благодаря льготным ипотечным кредитам количество начинаний по строительству многоквартирного жилья растет десятый месяц подряд», — говорит Михаил Гольдберг, руководитель Аналитического центра ДОМ.РФ. С августа прошлого года застройщики вывели на рынок 30,6 млн кв. м квартир — на 62% больше, чем за тот же период годом ранее.

В частности, в апреле-мае было запущено 7,7 млн кв. м новых проектов, а объем строящихся квартир увеличился почти на 5 млн кв. м и составил около 96 млн кв. м по сравнению с серединой февраля. Продление программы льготной ипотеки еще на год (до июля 2022 года) поможет компенсировать дисбаланс спроса, возникший за последний год.

Если нам удастся сохранить нынешние темпы ввода в эксплуатацию, то к концу года общий годовой объем ввода жилья достигнет 45-50 миллионов квадратных метров, или около миллиона новых домов.
Если предположить, что не будет использоваться первоначальный взнос в 20%, то, по данным Росстата о ценах на новостройки, купить квартиру по ипотеке с помощью государства можно будет в 61 регионе, говорит управляющий партнер «Метриум» Мария Литинецкая.

 

Министерство строительства не ожидает роста цен на жилье в связи с продлением льготного периода ипотеки
Изменения в программе, наряду со значительным ростом цен и реализацией значительной части спроса на жилье, замедлят рост ипотечного кредитования в России. Такого роста спроса, как в 2020 году, мы не увидим, считает Ирина Носова.

Цены на жилье в новостройках выросли на 12% в прошлом году, цены продолжают расти и в этом году, и эксперты ожидают очередного скачка в преддверии изменений в правилах выдачи ипотечных кредитов для пожилых людей. Вице-премьер Марат Хуснуллин отметил, что наиболее сильное влияние на цены оказали пандемия, рост цен на строительные материалы, а вклад льготной ипотеки в рост цен на жилье составил около 5%.

По словам члена Общественного совета Минстроя и главы «Интеко» Александра Николаева, никаких признаков снижения цен нет. Внедрение системы доверительных счетов отбеливает отрасль», — говорит он. — говорит он. — Анализируя рост цен, мы должны понять, с чего он начался. Еще год-два назад подавляющее большинство качественных проектов в регионах девелоперы, не придерживающиеся в своей работе серых схем, развивали с минимальной маржой 3-5%, и многие из них находились на грани рентабельности. Многие из незавершенных проектов, которые привели к обманутым акционерам, изначально были убыточными. Текущий уровень цен реализации позволяет бизнес-модели проектов быть экономически жизнеспособной.

Новая программа субсидированной ипотеки будет продлена, но для многих это может стать катастрофой.

Решение Путина о продлении ипотечной программы может иметь непредсказуемые последствия. Некоторые эксперты считают, что сегодняшние ипотечные заемщики, взявшие многомиллионные кредиты, никогда не получат свои дома. Между тем, ипотечный пузырь продолжает стремительно расти.
Заявление о необходимости предоставления льготной ипотеки глава государства сделал на пленарном заседании Петербургского международного экономического форума. Путин выступил с предложением продлить программу на год и повысить процентную ставку до семи процентов в год. Максимальную сумму кредита также хотят ограничить тремя миллионами рублей. Глава государства назвал программу «одной из ключевых антикризисных мер по поддержке граждан и экономики».

По данным исследования, проведенного Аналитическим рейтинговым агентством (АКРА), толчком к росту ипотечных кредитов стала программа льготной ипотеки под 6,5%, введенная во время пандемии. Эксперты, однако, отмечают, что выгоды от этой схемы появились только в первые шесть месяцев.
В дальнейшем, отметил Ермолаев, программа привела к резкому росту цен на жилье, что вызвало значительное увеличение задолженности населения. По оценкам, средний размер ипотечных кредитов подскочил на 14% вслед за ростом цен на жилье.

«Ипотечный кредит — это противоречивый механизм, и его основной риск заключается в том, что жители регионов на долгие годы застрянут с кредитными обязательствами. Однако нельзя исключать, что всем им удастся погасить кредит и получить желаемое жилье. Многие из них останутся с долгами и без жилья до конца своих дней». — сказал источник.

В то же время руководитель отдела экономических исследований аналитического агентства «Национальный эксперт» Алексей Климовский заявил «Блокноту», что льготная ипотека в объявленном, усеченном виде — это шаг к полному закрытию программы.

«Очевидно, что 3 миллионов недостаточно, чтобы купить даже однокомнатную квартиру в крупном городе с миллионным населением по нынешним ценам. Поэтому оставшийся ореол применения ограничен регионами и пригородами мегаполисов, то есть местами, где в 2020 и 2021 годах не было двузначного роста цен», — считает эксперт.

Ранее адвокат Дмитрий Сальников в интервью «Блокноту» заявил: сегодня в крупнейших городах России — Москве, Санкт-Петербурге, Екатеринбурге, Казани — на рынке недвижимости образовался классический пузырь.
«Можно утверждать, что одним из факторов его создания стала программа льготной ипотеки. Эта программа действительно стала очень популярной, в некоторых регионах сегодня до 90 процентов новостроек продается с ее помощью». — пояснил «Блокнот» Сальников.

Ранее правительство России приняло решение продлить программу льготной ипотеки по процентной ставке 6,5% до 1 июля 2021 года. Правительство признало, что ипотечная программа с помощью государства сработала хорошо и помогла не только россиянам купить квартиры, но и строительным компаниям остаться на плаву в столь трудные времена.

Именно из-за пандемии коронавируса глава государства решил запустить программу поддержки российских граждан. Как заявил глава кабинета министров Михаил Мишустин, ипотечная программа стала «одной из самых успешных антикризисных мер».